别墅属商改住吗？
商业性质房产改成居住，在土地用途的认定上属于改变土地用途。 城市规划区外的土地，农村集体土地上建住宅的，由乡、镇人民政府审核批准；在城市规划区内的土地，农村集体土地上建住宅或者建设乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，由直辖市城市人民政府、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区人民政府指定的机关审批。所以，要改住房用途，是需要经过相关部门审批同意的。
但实际情况中，大量存在的“商住两用房”因为缺少严格的管理，这类房子的出现往往是打着“商用”的招牌，干着“民用”的事，这种房子是否合法呢？ 根据《房屋登记办法》的规定，只有符合土地用途和房屋用途条件的才能办理过户手续并发放房产证。也就是说，如果“商住楼”的土地用途是商业用地，那么它的房屋用途只能是商用；反之，“商住楼”的土地用途是居住用地，其房屋的用途只能是居用。
如果房屋实际用途与房屋登记的用途不符的，房屋所有权人应当向登记机构申请变更登记，将房屋用途更正为实际的用途。 不过，实践中对于“商改住”大多以行政手段进行治理，由于涉及面广、情况复杂，往往很难操作。比如，北京就有明确禁止“商改住”的规定，但在现实生活中却难以执行。