九十几平的别墅？
这个面积说大不大，说小可就不小啦~ 一般我们设计的独栋或者是双拼，基本上就是80-90平，但这是建筑面积哦，算上庭院的话就大的不止一点两点了。 因为中国人有堆砌墙体的习惯（在我们设计里，这都属于承重结构，是不能破坏的），再加上进深一般都做得比较大，因此90平实际上可以做相当宽敞的空间了——不过，如果是不考虑庭院的叠院产品，那90平确实就只能是小三房了～
至于题主说的花园和地下室……在现在的建筑设计中这两者已经是可以完全分开计算和使用面积的了。也就是说庭院可以很大，甚至可以做到一层全部架空，那么这样无论是做花园还是地下来做功能间，都不影响整个房子的使用面积。 而地下室因为现在建筑设计材料的不同以及结构形式的差异，很多都是可以做成带顶棚、采光通风良好的空间了，这样的话也不存在不能利用的问题。
当然，一般我们给业主的设计方案是不可能这么“豪”的(ಡωಡ) ，考虑到土建成本还有客户预算问题，大多数情况下我们都是合理控制建筑面积，同时在设计上多做文章，比如做灵动空间、多功能区间等等来提高得房率，或者通过建筑布局和流线的设计使各个区域能够充分地得到利用。
所以啊，不管什么户型什么面积，只要设计得当，生活舒适，面积利用率又高，那就足够了呀～ 放一张自己做的叠院效果图～